Один из первых вопросов, который задаёт каждый потенциальный покупатель при осмотре объектов — нет ли долгов по квартире? Всё ли чисто, нет ли обременений или запретов на продажу?
И вот тут многие собственники начинают переживать. Накопилась задолженность по таксе поддержки — несколько лет не платили, потому что не приезжали. Или налоги на недвижимость (болг. „Данък имот“) висят неоплаченными. Или и то, и другое сразу.
Хочу вас сразу успокоить: долги — это не препятствие для продажи. В большинстве случаев это решается прямо в рамках сделки. Сейчас объясню, как именно это работает.
Какие долги чаще всего накапливаются
За годы практики чаще всего вижу три вида задолженностей:
Такса поддержки комплекса. Это ежегодный платёж управляющей компании — за бассейн, лифты, уборку территории и прочее. Если человек несколько лет не приезжает и апартаментом не пользуется, про эту таксу часто просто забывают. За 5–7 лет сумма может вырасти до нескольких тысяч евро.
Налог на недвижимость (болг. Данък имот) . Ежегодный муниципальный налог. Сам по себе небольшой — обычно несколько десятков евро в год. Но если не платить много лет, долг накапливается. Как его проверить и оплатить дистанционно — писала отдельно.
Коммунальные долги — вода и электричество. Когда апартамент пустует, расход или отсутствует вовсе, или может быть совсем минимальный (если апартамент иногда посещается). Электричество за неуплату компания-доставщик отключает сразу — даже при задолженности в несколько евроцентов. Абонентская плата за воду тоже может потихоньку копиться.
Как оплатить, если решили продавать, но нет возможности погасить долги? Ответ: из цены продажи
Вам не нужно искать деньги заранее и погашать долги до сделки.
Схема простая: покупатель оплачивает при сделке полную стоимость апартамента — деньги поступают на адвокатский клиентский эскроу-счёт. И уже из этой суммы (до того как основная сумма цены объекта уйдёт на ваш счёт) погашается всё, что нужно (если есть задолженности):
- задолженность по таксе поддержки комплекса;
- долг по налогу на недвижимость и за вывоз мусора (болг. данък имот: данък сграда + такса смет);
- коммунальные долги;
- комиссионное вознаграждение агентства (оговорённое заранее);
- перевод документов с русского на болгарский язык (если документы на продажу заверены у обычного нотариуса, а не в болгарском консульстве — перевод документов делается в Болгарии);
- услуги адвоката за использование клиентского эскроу-счёта (примерно 100-300 евро, в зависимости от суммы и дугих особенностей сделки);
- банковские таксы за перевод: такса SWIFT за валютный перевод за рубеж (в зависимости от суммы, около 100-200 евро).
То, что остаётся — переводится вам (на указанный вами официально банковский счёт). Мы ещё до сделки проверяем все задолженности, всё с вами заранее уточняем, а по завершении сделки — предоставляем полный отчёт с квитанциями по каждой статье расходов, так что вы видите абсолютно всё.
Когда долги всё-таки могут создать проблему
Здесь важно понимать один момент.
Всё описанное выше работает при условии, что дело по взысканию задолженности не передано частному судебному приставу (по-болгарски — частен съдебен изпълнител, ЧСИ). Если управляющая компания или налоговая дошли до этой стадии и на объект наложен запрет на продажу — ситуация усложняется. В таком случае сначала нужно урегулировать долг напрямую с приставом, снять запрет и только потом двигаться дальше.
Именно поэтому первое, что мы делаем в самом начале работы с объектом — проверяем наличие обременений и запретов через Реестр недвижимости (болг. Имотен регистър). Проверку юридической чистоты, всех правоустанавливающих документов продавцов, а также, наличие/отсутствие задолженностей по объекту — делаем ещё до того, как выставляем апартамент на продажу (во избежание каких-либо недоразумений или препятствий в процессе сделки).
Если запрета на продажу нет — всё решается при самой сделке.
Как это выглядит на практике
Если коротко, то схема такая:
Вы обращаетесь к нам в New Estate Bulgaria — рассказываете об объекте и известных вам задолженностях. Мы проверяем наличие обременений. Оцениваем апартамент, готовим фото и видео, согласовываем с вами первоначальную цену, создаём рекламное объявление и выставляем на продажу. Находим покупателя, согласовываем с вами окончательную цену. Готовим все документы для сделки. У нотариуса покупатель оплачивает полную сумму на адвокатский эскроу-счёт. Из неё погашаются все ваши долги и расходы. Остаток уходит вам — вместе с полным отчётом и квитанциями.
И всё это, как обычно, можно сделать полностью дистанционно, не приезжая в Болгарию.
Несколько вопросов, которые собственники задают чаще всего
— Нужно ли мне самому связываться с управляющей компанией? Да, и лучше сделать это в самом начале. Напишите или позвоните управляющим — попросите прислать вам на email инвойс или официальное письмо: сколько долг и за какой период. Это важно, чтобы понимать реальную сумму ещё до начала продажи.
Здесь есть один момент, о котором стоит знать заранее. Когда управляющая компания узнаёт, что апартамент выставляется на продажу, иногда они пытаются сами выкупить его по заниженной цене — или не дают доступ в апартамент для показов, пока долг не погашен.
Поэтому мы рекомендуем такой подход: сообщите управляющим, что решили продавать через агентство и хотите сначала прощупать свободный рынок, чтобы не продешевить. И договоритесь, что все долги будут погашены в момент сделки — мы со своей стороны это тоже гарантируем. Как правило, такой разговор снимает напряжение и всё идёт нормально.
— Покупатель узнает о долгах? Да, удостоверение об отсутствии обременений — обязательный документ для сделки. Но задолженность по таксе поддержки — это не юридическое обременение в смысле запрета на продажу. Это рабочий момент, который решается в рамках расчётов.
— Как узнать точную сумму долга по таксе поддержки? Нужно обратиться в управляющую компанию вашего комплекса — по телефону или email. Если затрудняетесь с болгарским или просто нет контактов — напишите мне, помогу сделать этот запрос.
Есть вопросы — просто напишите мне!
Если у вас есть апартамент в Болгарии и вы думаете о продаже — напишите или позвоните. Расскажите о своей ситуации, и я честно скажу: что нужно сделать, сколько времени это займёт и на какую сумму вы можете рассчитывать.
Тел. +359 882 506 939 (Viber, WhatsApp, Telegram)
Или напишите через форму на странице контактов.
С уважением, Людмила Шабанина
