Ситуация на рынке курортной недвижимости в первой половине 2026 года
Если смотреть на рынок курортной недвижимости Болгарии без эмоций, становится очевидно: сегодня он вошёл в фазу охлаждения, переосмысления и коррекции. Мы видим, что меняются не только цены — меняется поведение покупателей, ожидания продавцов и сама логика сделок — уже никто никуда не спешит.
Каким был рынок до перехода на евро
Рынок курортной недвижимости в предыдущие годы, до перехода Болгарии на евро, сложно назвать рациональным. На рынке одновременно существовали три противоположных сценария:
— одни стремились срочно вложить в недвижимость накопленные левы;
— другие ждали падения цен после перехода на евро;
— третьи (в основном продавцы) были уверены, что рынок повторит сценарий стран Балтии и после перехода Болгарии на евро цены на недвижимость продолжат стремительно расти.
В результате, в 2025 году, мы наблюдали эмоциональный (даже несколько истеричный), перегретый рынок, где решения часто принимались не на основе прагматичного расчёта, а на ожиданиях и страхах. Для профессионалов рынка это был период, когда логика клиентов часто ускользала – люди скупали всё подряд, не торгуясь, по ценам в верхних границах рынка (до 1800-2000 Евро за м2 и даже выше).
Что происходит сейчас
На текущий момент картина стала гораздо более трезвой. В первые месяцы 2026 года рынок сам себя скорректировал и продолжает корректировать и сейчас – постепенно возвращается к реальности: сделки сократились (спад до 80%), сроки продажи увеличились, а покупатели перестали спешить.
В первом квартале мы наблюдали резкое снижение спроса, в сравнении с тем же периодом в 2024 и 2025 годах. В первые месяцы 2026 года рынок курортной недвижимости действительно „замер“, „застыл“ в ожидании не понятно чего (у каждого игрока рынка свои ожидания):
- Владельцы-продавцы – ждут горячего туристического сезона, оживления рынка и роста цен;
- Покупатели – привыкают к евро, внимательно изучают рынок, анализируют, торгуются, сравнивают, выбирают из множества вариантов…
И самое важное — покупатель больше не боится “не успеть” вложить деньги ДО перехода на евро.
Рост цен остался только в ожиданиях продавцов
Продавцы часто ориентируются на стоимости, объявленные в интернете. Но на практике мы видим, что покупатели не платят указанные в рекламных объявлениях цены. Реальные сделки заключаются по ценам на 10-15% ниже заявленных в рекламных объявлениях.
Сегодня множество объектов “зависло” на рынке в ожидании „роста цен“ и „своего покупателя“ – десятки тысяч просмотров объявлений на сайтах и ни одного звонка или запроса от потенциальных покупателей.
Это особенно заметно на вторичном рынке. Цены сегодня растут скорее в голове продавцов, чем в реальных сделках.
Новое строительство усиливает конкуренцию
В последние годы на побережье активизировалась застройка – застраиваются свободные участки, новые комплексы растут как грибы. Это означает простую вещь: предложение будет только расти – в ближайшие годы на рынок выйдут тысячи новых апартаментов. И вся эта „первичка“ сразу после покупки от застройщика станет, пусть и новой, но уже „вторичкой“.
Для владельцев-продавцов готовых объектов это значит, что конкуренция усиливается — и будет усиливаться дальше. Особенно это касается комплексов, построенных 15–20 лет назад, объектов без ремонта, квартир с устаревшей мебелью и техникой.
Покупатель всё чаще сравнивает: старый фонд с новыми современными комплексами. И выбор не всегда в пользу “старой вторички”.
Кто сегодня покупает новостройки
Покупка апартаментов у моря на этапе строительства — опять в тренде.
Жильё в строящихся зданиях покупают, как правило, люди с ограниченным бюджетом (нет готовой целой суммы для покупки апартамента на вторичном рынке) или те, кто не желает платить высокую цену за готовый (старый) апартамент, а предпочитает поэтапно выплачивать застройщику новый объект.
Застройщики предлагают покупателям рассрочку до 3-5 лет при оплате 10-30-50% с возможностью пользоваться объектом до окончательной выплаты. Многих покупателей привлекают такие гибкие условия, предлагаемые компаниями-застройщиками.
Такая модель уже была на рынке в курортных районах Болгарии:
— до кризиса 2008–2009 годов, когда англичане и ирландцы были основными покупателями новостроек;
— затем после 2012 года в период активных покупок россиянами.
И каждый раз сценарий заканчивался одинаково: при попытке продажи собственники сталкивались с реальным рынком и реальной конкуренцией.
Почему ваш апартамент не продаётся
На основе текущей практики можно выделить несколько причин:
— завышенная цена (не соответствует спросу)
— отсутствие обновления жилья (ремонт давно не делался, старая мебель и техника)
— высокая конкуренция (наличие подобных предложений на рынке, но по более выгодной цене)
— слабая презентация объекта, плохая реклама…
Но ключевой фактор — несоответствие ожиданий продавца и реальности рынка. Даже при низком спросе можно быстро найти покупателя, если правильно оценить объект и обеспечить широкую рекламу.
Другие факторы, влияющие на рынок
Ограничения для российских собственников: сложность получения виз, отсутствие прямых самолётных перелётов, высокая стоимость поездок и пр. Всё это делает владение недвижимостью менее удобным, а продажу — более актуальной.
Продажи от наследников
Ещё одно любопытное наблюдение, которое следует отметить: наследники продают быстрее, ориентируются на рынок и не завышают цену. Причина проста — многие из них не вкладывали свои деньги, некоторые наследники даже никогда не видели наследуемые объекты и у них нет эмоциональной привязки к ним. Поэтому, наследники действуют более прагматично: выставляют на продажу по реальной рыночной цене и продают в течение 2-3 месяцев или максимум за полгода.
Снижение спроса и изменение поведения агентств
Ещё один интересный факт, о котором стоит сказать: если в прошлом году на каждый более-менее привлекательный по цене объект выстраивалась очередь из покупателей, то в этом году появляется всё больше предложений, а спроса нет. Например, раньше нам в New Estate Bulgaria звонили другие агентства с запросом: «есть покупатели, но нечего им предложить. Можно предложить ваш объект?». А сейчас, всё чаще звучит такой запрос: «у нас есть объекты на продажу, помогите найти покупателя!». Это говорит о том, что спрос стал более слабым, а предложений появляется всё больше.
Главный вывод
После перехода Болгарии на евро, рынок успокаивается и становится более рациональным. Это означает: продавать можно, но не по любой цене и не без грамотной стратегии.
Когда имеет смысл задуматься о продаже
Стоит серьёзно оценить ситуацию и задуматься о продаже, если:
— объект не используется;
— расходы растут;
— нет планов приезжать;
— продажа откладывается “на потом” уже несколько лет;
В условиях растущей конкуренции откладывание решения о продаже может привести к тому, что: ближе к осени-зиме продать станет сложнее, а возможно и дешевле, чем сегодня.
Можно ли продать дистанционно?
Да, в последние годы удалённая продажа это стандартная практика.
Продажа возможна: без личного присутствия – с помощью болгарских агентов/адвокатов/ – по доверенности, с полным юридическим сопровождением сделки. Оплата происходит через специальный клиентский банковский счёт болгарского адвоката. Для продавцов россиян это самый надёжный способ получения оплаты при сделке.
Особенно это актуально для собственников, которые не планируют поездку в Болгарию и/или хотят сэкономить время и расходы на дорогу.
Вместо заключения
Рынок постоянно меняется — и это нормально. Но в отличие от периода ажиотажа, сегодня выигрывают не те, кто ждёт, а те, кто принимает решения на основе реальности.
Если вы всерьёз задумываетесь о продаже недвижимости в Болгарии — начало лета как раз тот момент, когда важно не тянуть время, а разобраться в ситуации, выбрать надёжное агентство, правильную стратегию и действовать!
Свяжитесь со мной для обсуждения продажи ВАШЕГО объекта и получения бесплатной консультации по вопросам недвижимости в Болгарии:
Контакты ЗДЕСЬ
С уважением, Людмила Шабанина